Эмфитевзис использовался государством в качестве средства расширения обработанной земли. Традиционный для Африки кондукторат, при котором съемщик не был гарантирован от повышения арендной платы или лишения его владельческих прав, не давал достаточного стимула для производства затрат на освоение целины. Уже в аграрном законодательстве Адриана предусматривались определенные гарантии права владения на вновь обработанную землю: jus possidendi ас fruendi heredique suo relinquendi. В литературе справедливо отмечалось, что в тот период эти гарантии, в отличие от позднего эмфитевзиса, распространялись главным образом на мелких арендаторов-колонов императорских имений [265]. В надписях, цитирующих lex Hadriana de rudibus agris, речь идет об освоении менее удобных — лесистых и болотистых — участков императорских сальтусов. В дальнейшем римское государство столкнулось с проблемой хозяйственного использования более обширных земельных массивов, что заставило пересмотреть также и формы крупной аренды. Пертинакс разрешил оккупировать пустующую императорскую землю в любых размерах и предоставил освобождение на 10 лет от платежей тем лицам, которые обработают эту землю [266]. Распространение эмфитевзиса в западных провинциях, и в частности в Африке, отражало ту же тенденцию: главной обязанностью эмфитевта являлось освоение необработанной земли.
Распространение эмфитевтической и перпетуарной аренды приводило к определенным изменениям отношений собственности на императорской земле. Расширение владельческих прав арендаторов, естественно, означало сужение прав государства как высшего собственника земли. Поскольку эмфитевтический статус сохранялся за однажды {103} освоенным имением в принципе навечно и не терялся с его переходом — по наследству или путем продажи — в другие руки, количество императорской земли, находившейся на этом статусе, должно было постоянно расти. В законодательстве второй половины IV в. нередко упоминаются эмфитевты, которые уклонялись от возделывания пустошей или плохой земли, предпочитая наживаться лишь на плодородных и обработанных землях (CTh, V, 14,30 — 386 г.; V, 14, 33—393 г.; CJ, XI, 59, 9—394 г.).
В целом распространение эмфитевтического и перпетуарного права означало разложение государственной собственности на землю. Как показал Э. Леви [267], для позднеимперского права характерно отсутствие сколько-нибудь четких граней между перпетуарной и эмфитевтической арендой и частной собственностью на землю (dominium); перпетуарии и эмфитевты квалифицируются в кодексах то как domini, то как арендаторы (conductores). Леви видит в этом явлении лишь следствие вульгаризации римского права, но самая эта вульгаризация имела определенные материальные предпосылки: объективную невозможность хозяйственной эксплуатации государственной земли с помощью «чистой» аренды и вытекающую отсюда неизбежность ее эволюции в сторону частной собственности.
