Чтобы стать хорошим инвестором в недвижимость, необходимы три компонента:
1. Хорошие партнеры. Дональд Трамп всегда говорит: «Нельзя совершить хорошую сделку с плохими партнерами». При этом не подразумевается, что плохие партнеры – это обязательно плохие люди. Возможно, данный партнер просто вам не подходит. Чтобы совершить сделку по покупке 300-квартирного дома, я должен быть уверен в своих партнерах – Ким, Кене и Россе. Мы уже провернули вместе немало операций и заработали кучу денег. Мы также сталкивались со многими проблемами, но, решая их, становились умнее и укрепляли дух партнерства.
2. Хорошее финансирование. Главный фактор в недвижимости – финансирование. Многие считают, что основным показателем, определяющим ее ценность, является место расположения. Я же утверждаю, что это финансирование. Если мне удается обеспечить его на хороших условиях, то сделка оказывается успешной, если же финансирование плохое, то за нее и браться не стоит. Чтобы проиллюстрировать эту мысль, давайте предположим, что кто-то хочет продать мне за 35 миллионов долларов жилой дом, который на самом деле стоит 17 миллионов. Если при этом он согласится брать с меня по доллару в месяц на протяжении тридцати лет, а в конце я заплачу ему 35 миллионов, то я пойду на такую сделку и соглашусь на запрашиваемую цену. На таких условиях я готов отдать 35 миллионов за недвижимость, которая стоит всего семнадцать. В мире финансов ходит присказка: «Я соглашусь с вашей ценой, если вы согласитесь с моими условиями платежа».
Пожалуй, кое-кому мой пример с 35 миллионами может показаться несколько надуманным, но на самом деле в мире финансов приходится иметь дело еще и не с такими ценами. Зачастую все зависит от личности продавца и покупателя, а также от их способности использовать силу финансов для достижения своей цели.
Так, например, несколько лет назад на продажу был выставлен участок земли неподалеку от моего офиса. Когда я поинтересовался у брокера ее стоимостью, он назвал мне цифру в 2 миллиона долларов. Я рассмеялся и сказал, что он, должно быть, шутит, а потом развернулся и ушел. На мой взгляд, этот участок не тянул больше чем на 750 тысяч. Сегодня одна компания строит на этом захудалом участке роскошный отель. Я не знаю, во сколько сегодня оценивается этот клочок земли, но уж наверняка больше чем в 2 миллиона. Мой друг Кен Макэлрой говорит: «Побеждает тот, у кого планы лучше». Ему вторит и Дональд Трамп: «Мыслите шире». Каждый раз, проезжая мимо этого участка, я говорю себе: «Надо мыслить шире».
