Если этот план сработает, то в течение трех лет мой финансовый IQ № 4 будет близок к бесконечности, поскольку увеличение дохода достигается в данном случае без привлечения капитала инвестора. От меня требуются только знания и умение управлять недвижимостью (контроль), чтобы обеспечить еще большую прибыльность. Финансовый IQ № 4 бесконечен потому, что увеличение дохода достигается за счет контроля инвестора, но на деньги банка.
2. Колонка расходов. Следующая задача, находящаяся под моим контролем, – это снижение расходов. Ее можно решить различными путями. В данном конкретном случае снижаются административные расходы. Поскольку мы управляем и другой недвижимостью, то многие административные функции можно объединить в рамках головной компании. При этом расходы на содержание бухгалтеров, юристов и прочего административного аппарата на каждом объекте недвижимости становятся излишними. Другие способы снижения издержек заключаются в сокращении страховых премий, налогов на собственность и расходов на содержание здания, а также экономии воды. Кроме того, расходы можно уменьшить путем сокращения времени простоя квартир при смене жильцов. Например, уже в тот момент, когда наниматель информирует управляющего, что собирается куда-то переезжать, сразу же дается реклама о наличии свободной квартиры. После того как жилец освободил квартиру, ремонтная бригада за один день чистит и освежает ее, так что новый жилец может вселяться уже на следующий день. А во многих случаях договор с новым нанимателем заключается еще до того, как прежний освободил квартиру.
Очевидно, многие некомпетентные инвесторы не умеют сокращать расходы; они, наоборот, увеличивают их, в результате чего инвестиция в целом оказывается для них неудачной. Часто в погоне за экономией они плохо заботятся о качестве жилья и тем самым снижают его привлекательность в глазах нанимателей. В результате уменьшается и стоимость самого жилья. Мы любим покупать недвижимость, которой плохо управляли, потому что за счет улучшения управления можно резко повысить прибыльность своих вложений. Другими словами, мы делаем хорошие деньги на недоработках плохих инвесторов.
Главный фактор контроля – управление недвижимостью
Как вы уже знаете, управление недвижимостью – это ключ к увеличению ее доходности. Как и большинство инвесторов, я очень не люблю брать на себя функции управления. Для этого у меня есть партнер, Кен Макэлрой, автор книги «Азбука инвестирования в недвижимость». Его компания, являющаяся лидером среди управляющих компаний Юго-Запада США, прекрасно справляется с этой задачей.
