Если вы не можете позволить себе купить дом прямо сейчас и вам нужен ипотечный кредит, вы рассуждаете иначе. Принимая решение снимать жилье, вместо платежей по ипотеке вы вносите арендную плату. И хотя значительную часть платежей по ипотеке, особенно на первых порах, можно вычесть из налогов, это преимущество меркнет перед чудовищным риском, который берет на себя получатель ипотечного кредита, – при невыполнении долговых обязательств дом изымается за неплатеж.
Допустим, вы задумались о покупке дома стоимостью $300 000, который можно снять за $1250 в месяц. Таким образом, «условно начисленные дивиденды», которые приносит аренда, составляют 5 % ($1250 в месяц дают $15 000 в год). Из этой суммы придется вычесть около 3 % на налоги, страховку и содержание дома, после чего итоговый доход составит 2 % годовых.
Приобретение жилья – это не вложение капитала, а нечто прямо противоположное, поскольку речь идет о предмете потребления. С учетом налогов и расходов на содержание нередко оказывается, что выгоднее взять жилье в аренду.
Таким образом, реальной доходности, которую принесет вам дом, будет не более 3 % (1 % за счет роста реальной цены плюс 2 % чистых «дивидендов»), а если падение цен на недвижимость продолжится, он может оказаться куда ниже.
В этом случае удобно руководствоваться практическим правилом: сумма за покупку жилья не должна превышать размеры приемлемой арендной платы за 15 лет[4]. Тогда мы получаем 6,7 % дивидендов-брутто (1/15) или 3,7 % после вычета налогов, страховки и расходов на содержание, т. е. примерно столько же, сколько дает инвестиционный портфель, состоящий из акций и облигаций. (На самом деле условно начисленная арендная плата имеет одно несомненное преимущество перед доходом от акций и облигаций – она не облагается налогом.)
До недавнего времени на многих рынках недвижимости коэффициент покупка/аренда превышал 20 лет, и это говорило о том, что цены завышены. Возможно, в ближайшие годы покупатели домов смогут вновь заключать сделки, от которых отказались ранее по соображениям, изложенным выше.
И наконец, теперь становится очевидно, что летний загородный дом абсолютно нерентабелен, если большую часть года вы не сдаете его внаем. Поэтому, если вам нужен домик в горах или на берегу моря, лучше взять его в аренду.
