Во-вторых, суммарной величиной предшествующих вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру города, определяющих уровень ее развития в целом.
Эстетические, природно-ландшафтные, историко-культурные, социальные факторы весьма разнообразны и индивидуальны в каждой проектной ситуации. Инструментально они могут представляться как локализационные, коммуникационные или буферные факторы. Так, тяготение городского центра или коттеджной застройки к привлекательным природно-ландшафтным территориям может носить либо локализационный, либо коммуникационный характер; нежелательность социальных контактов детского центра с футбольным стадионом или крематорием можно представить в виде буферных отношений и т. д.
Формирование функциональных зон и размещение на них объектов регламентируется МДС-30-1.99 и СНиП 2.07.01–89.
Строительным зонированием называется разделение селитебной территории города на зоны с различной этажностью застройки. Целью строительного зонирования является:
♦ выбор наиболее целесообразных в условиях данного города в целом и для отдельных его районов типов жилой застройки по этажности и характеру с установлением удельного соотношения ее основных типов в процентах от общего количества квадратных метров жилой площади;
♦ правильное размещение основных типов застройки на территории города с учетом рельефных и инженерно-геологических условий, наиболее экономичного использования территории, как при новом строительстве, так и при реконструкции жилых районов;
♦ нахождение наиболее интересных в архитектурном отношении решений важных элементов города с эффективным использованием природных условий – рельефа, водоемов, зеленых насаждений. К таким элементам относятся: общегородской и районные центры, основные магистрали города, площади, набережные, въезды в город и т. п.
Все эти задачи рассматриваются и решаются в планировке города комплексно, так как только при таком методе проектирования можно найти действительно целесообразное решение.
Строительное зонирование определяет различные параметры этажности и плотности в пределах выделенных зон. Исходя из этого строительное зонирование устанавливает и фиксирует тип застройки, характеризуемый плотностью застройки, высотой зданий и сооружений в пределах определенной территории, и предусматривает изменения характера застройки планировочного района (микрорайона, квартала, участка территории).
При проектировании жилой застройки на территории жилых районов, микрорайонов, кварталов, жилых групп обосновывается тип застройки, отвечающий предпочтительным условиям развития этой территории и режимам градостроительной деятельности, связанным с зонами особого градостроительного и специального регулирования, условиями организации строительства и строительной базы, ландшафтами, историко-архитектурными условиями и иными требованиями.
