Определение суммы, необходимой для запуска проекта
Каким количеством собственных средств вы располагаете? Какие активы вы можете задействовать, чтобы получить деньги – что-то продать, занять у родственников? Считаем, какой суммы недостает, чтобы взять ее в банке. Если собственных денег нет, и 100 % вашего проекта вы реализуете на заемные средства, это нормально.
Вы можете использовать ипотечный калькулятор любого банка, чтобы рассчитывать, где выгоднее взять кредит. Здесь важно внимательно изучить все условия, максимально критично подойти к каждому пункту договора, просчитать все вдоль и поперек, чтобы быть абсолютно уверенным.
Вы должны узнать все условия и разобраться в них. И только после этого можете поставить свою подпись в договоре.
Реализация цели инвестиционного объекта
Объект получен в собственность, произведен необходимый ремонт, и мы выходим на завершающий этап. Если целью проекта была сдача квартиры в аренду – подбираем арендаторов, оформляем необходимые документы, начинаем получать доход. И платим проценты по кредиту.
Наш инвестиционный объект превратился в капитал, который начал работать и приносить доход. Этот доход является стартовым залоговым капиталом, на который мы можем опираться, чтобы начинать новый цикл. Мы можем повторять все произведенные нами шаги с другим объектом недвижимости.
А теперь мы узнаем, как инвесторы решают – стоит вкладывать в объект или нет.
Фактор капитализации недвижимости – это отношение рыночной стоимости объекта к годовому доходу, который мы можем получить от него. Этот коэффициент показывает нам, насколько эффективно недвижимость будет работать.
Инвестор использует фактор капитализации постоянно. Он широко распространен в Европе и уже начал применяться в России.
Давайте разберемся, что же это за фактор. Он сослужит вам хорошую службу.
Фактор капитализации зависит от индивидуальных условий объекта.
На рыночную стоимость может влиять страна, город, район или улица, на которой объект находится. Но годовой доход объектов с одной улицы может отличаться, так как в одном, например, сделан евроремонт, а в другом – самый обычный. В дальнейшем вы научитесь легко ориентироваться на этот показатель и активно применять его на практике.
Я хочу ввести новое понимание этого коэффициента – фактор личной капитализации. Это показатель, который определяет вашу «стоимость» с учетом тех средств, которые банк готов дать вам под вашу зарплату. Чем выше ваш доход, тем больше заемных средств вы можете привлечь.
