И вообще – не для того мы с вами стали инвесторами, чтобы погрязнуть в рутине.
На этом этапе есть смысл провести хронометраж, а именно – в течение, например, недели фиксировать, сколько времени у вас уходит на выполнение тех или иных обязанностей. Потом нужно подсчитать стоимость вашего часа как инвестора – то есть как человека, который занимается ростом своего инвестиционного портфеля, и увидеть – а не будет ли дешевле нанять помощника, секретаря, водителя или прораба.
Подсчитайте, сколько времени вы тратите, когда отвозите ребенка на занятия спортом, ждете его, а потом везете домой. Не эффективнее ли будет использовать это время, подбирая новые инвестиционные объекты? А сидеть в коридоре школы за вас вполне сможет няня или помощница.
Я считаю, что вам обязательно нужно освоить еще одну таблицу оценки факторов ликвидности.
Оценка факторов ликвидности
В этой таблице я собираю факторы, влияющие на ликвидность объекта. Я оцениваю каждый фактор по шкале от —10 до +10.
Я предпочитаю уверенность в хорошем результате, чем надежду на замечательный результат.
Уоррен Баффетт
Очень важный инструмент анализа, который я всегда применяю в расчетах, – это коридоры.
Коридор инвестора – это некий диапазон с максимальным и минимальным значениями, в пределах которого может колебаться показатель.
Какие бывают коридоры?
Коридор аренды
Это минимум и максимум цены за аналогичный объект для определенной локации. Вы должны выяснить коридор аренды для будущего проекта, чтобы рассчитать его эффективность.
Коридор покупки
Максимальная и минимальная цены объекта, в который вы планируете вложиться.
Коридор продажи
Это фактор ликвидности. Определяем, за сколько мы можем продать проект в лучшем и в худшем случае.
Коридор первого взноса
По фактору капитализации определяем, сколько денег (минимум и максимум) вы можете собрать на первый взнос.
Задание
Мы уже пробовали прозванивать агентства и отсматривали недвижимость. Предлагаю применить эту технику еще раз и определить следующие параметры для выбранной вами стратегии:
1. Коридор аренды
2. Коридор покупки
3. Коридор продажи
Вы уже изучали ситуацию с банками. Запишем ваш коридор первоначального взноса.
___________________________________
___________________________________
___________________________________
По фактору капитализации определяем ваш потолок покупки – это максимальный размер кредита, который вам может дать банк. Вторая величина – минимальный размер кредита, который нужен для реализации вашей стратегии.
