В рассматриваемом случае нарушенное право истцов может быть восстановлено лишь путем предоставления им возможности приобрести аналогичную квартиру по средней рыночной цене (Дело № 2-182/2006).
На практике имеют место случаи, когда строительство многоквартирного дома и привлечение денежных средств граждан началось до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ, однако разрешительная документация на дом оформлена уже в период действия данного Закона (после 31.03.2005 г.), что, как правило, сопровождается переоформлением и приведением в соответствие с законом ранее заключенных договоров с участниками долевого строительства, а также последующей государственной регистрацией. Переоформление договоров с участниками также может быть связано с привлечением для завершения строительства многоквартирного дома другого застройщика (в связи с банкротством первоначального или по иным причинам).
В подобных случаях застройщик нередко уклоняется от проведения государственной регистрации договора, производит ее избирательно, предпочитая тех участников, кто дал согласие на внесение дополнительных инвестиций и пр. Как следствие, участники обращаются к застройщику с иском о понуждении к государственной регистрации договора. При наличии необходимых предпосылок для проведения государственной регистрации (соответствие договора требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, наличие разрешения на строительство, проектной декларации) и отсутствии каких-либо препятствий (притязаний третьих лиц в отношении объекта долевого строительства, обременений, арестов и запретов) исковые требования подлежат удовлетворению.
Поскольку требование о понуждении к государственной регистрации договора обращено к другой стороне договора — застройщику, регистрирующий орган (соответствующее управление Росреестра) по данной категории дел не является ответчиком, но может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица — для уточнения правового режима спорного объекта долевого строительства (наличия в отношении объекта притязаний третьих лиц, обременений, арестов).
Л. обратился с иском к ООО «Стройтехника» о понуждении к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 3/5-НЧ1 от 28.03.2008 г. Исковые требования мотивировал тем, что заключил с ответчиком вышеуказанный договор, предметом которого является строительство однокомнатной квартиры в жилом доме № 1 по ул. Пролетарская — ул. Бабушкина — ул. Копылова — ул. Боткинавг. Красноярске (строительный адрес). Обязательства по оплате стоимости квартиры истцом исполнены в полном объеме, в кассу ответчика внесено 1 507 500 руб. Поскольку разрешение на строительство дома было выдано после 30.04.2005 г., договор участия в долевом строительстве требует регистрации. Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением зарегистрировать договор от 28.03.2008 г., однако ответчик от регистрации уклоняется, находится в процедуре банкротства. Письмом от 28.03.2011 г. конкурсный управляющий ООО «Стройтехника» сообщил истцу о том, что считает договор незаключенным («проектом» договора) и не будет учитывать его при формировании конкурсной массы. В свою очередь, отсутствие государственной регистрации договора препятствует надлежащей защите прав истца как участника долевого строительства (включению в Реестр кредиторов с требованием о передаче жилого помещения).
