4.1. Договор участия в долевом строительстве
В течение довольно длительного времени отсутствовало специальное правовое регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. На практике договоры между застройщиками и гражданами (инвесторами) имели самые различные названия: договор долевого строительства, договор участия в финансировании строительства жилья, договор о совместной деятельности и пр. Неудивительно, что и суды при рассмотрении соответствующей категории дел испытывали определенные сложности с квалификацией спорных отношений, определением прав и обязанностей сторон в отношении объекта строительства, объема ответственности застройщика перед инвестором-гражданином.
В конце 2002 г. Верховный Суд РФ на основе обобщения судебной практики сформулировал вывод о том, что по своему содержанию правоотношения застройщика с инвестором-гражданином близки к отношениям сторон в договоре подряда (бытового, строительного): обязанности инвестора ограничиваются внесением определенной денежной суммы, в ответ застройщик обязуется передать инвестору определенное жилое помещение или иной объект недвижимости. Суд также посчитал возможным применение к данным отношениям норм законодательства о защите прав потребителей[119]. Это позволило решить ряд вопросов, связанных с привлечением застройщиков к ответственности за нарушение обязательств перед гражданами-инвесторами, а также обеспечить гражданам возможность эффективной судебной защиты нарушенных прав (освобождение от уплаты государственной пошлины, альтернативная подсудность споров). Впрочем, остались проблемы заключения нескольких договоров (с несколькими инвесторами) в отношении одного и того же объекта долевого строительства, приостановления строительства в связи с неплатежеспособностью застройщика и пр.
Важным шагом стало принятие Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту — Закон о долевом строительстве, Закон № 214-ФЗ)[120]. Законодатель уточнил круг условий, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, подробно урегулировал содержание и порядок заключения договора участия в долевом строительстве (включая его обязательную государственную регистрацию), предусмотрел способы обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
