Принципиальное значение имеет вопрос: по какой схеме вы будете гасить свой кредит. В России практически повсеместно используется аннуитетная схема, когда заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму – с первого до последнего дня, на протяжении всего срока, на который взят кредит. Чтобы платежи весь срок погашения распределялись равными порциями, сумма основного долга уменьшается очень медленно: первые годы большую часть платежа составляют проценты по кредиту. И дело тут не в злонамеренности банка, по-другому рассчитать просто не получится. Существенный плюс этой системы – равномерность платежей, которые вы можете предусмотреть в своем семейном бюджете.
Но существует другая схема погашения кредита, дифференцированная. В этом случае ежемесячные платежи рассчитываются таким образом, что основной долг выплачивается равными частями. Остаток долга, таким образом, каждый месяц понемногу уменьшается, и одновременно уменьшается сумма, которую составляют проценты по кредиту. Плюс такого варианта – сумма платежа, пусть незначительно, но уменьшается ежемесячно.
В целом дифференцированная схема выгоднее, чем аннуитетная, поскольку заемщик выплачивает банку меньше денег в виде процентов. Из-за этого говорят, что аннуитетная схема погашения в первую очередь выгодна банку. Однако аннуитетная схема менее выгодна заемщику только с точки зрения абстрактной математики – на практике для большинства это единственно возможный способ погашения кредита.
Прослышав про дифференцированные платежи, некоторые гордо сообщают окружающим, что их «не разведут», они-то не намерены переплачивать на процентах и возьмут кредит по «правильной» схеме. Однако не каждый способен выполнить это намерение. Дело в том, что экономить на процентах по ипотеке могут позволить себе только состоятельные люди.
Дифференцированная схема погашения кредита на протяжении первых нескольких лет требует ежемесячно вносить значительно большие суммы, чем по аннуитетной схеме при прочих равных условиях. Но, как известно, чем больше будет сумма ежемесячного платежа, тем выше должен быть доход. Получается, что два человека с одинаковыми доходами, выбирая разные схемы погашения, получат кредиты разного размера.
Вот тут и кроется глобальное преимущество аннуитетной схемы: она позволяет получить большую сумму кредита. Условно говоря, нужен кредит на два миллиона рублей сроком на пятнадцать лет. По аннуитетной схеме придется ежемесячно платить по двадцать тысяч рублей, а по дифференцированной вначале платежи составят около тридцать пять тысяч рублей. Будем считать, что на погашение кредита нельзя пускать больше половины дохода заемщика. Если ваши доходы меньше семидесяти тысяч рублей в месяц, кредит с дифференцированной схемой погашения на требуемую сумму вам просто не дадут. Зато вариант с аннуитетом позволяет одолжить в банке два миллиона при ежемесячных доходах всего сорок тысяч рублей. Вот такая математика.
