Точка безубыточности на графике - это точка пересечения прямых, построенных по значениям затрат и выручки. Выручка, соответствующая точке безубыточности, называется пороговой выручкой. Объем производства (продаж) в точке безубыточности называется пороговым объемом производства (продаж). Если предприятие продает продукции меньше порогового объема продаж, оно терпит убытки, если больше -получает прибыль.
Определение точки безубыточности методом уравнений
Применяемый для определения точки безубыточности метод уравнений основан на исчислении прибыли предприятия по формуле:
Прибыль = Выручка - Переменные затраты - Постоянные затраты.
Метод уравнений может быть применен при анализе влияния структурных изменений в ассортименте продукции. В этом случае реализация рассматривается как набор относительных долей продукции в общей сумме выручки от реализации. Если структура меняется, то объем выручки может достигать заданной величины, а прибыль может быть меньше. В этих условиях влияние изменения структуры на прибыль будет зависеть от того, как произошло изменение ассортимента - в сторону низкорентабельной или высокорентабельной продукции.
Разновидностью метода уравнений является метод маржинального дохода, при котором точка безубыточности определяется как отношение постоянных затрат к норме маржинального дохода.
Определение чистого операционного дохода
Чтобы определить чистый операционный доход (ЧОД), необходимо ввести несколько дополнительных понятий.
Первым таким понятием является потенциальный валовой доход (ПВД), который представляет собой доход, получаемый от недвижимости при 100% ее использовании без учета потерь и расходов. Иными словами, если мы имеем дом, состоящий из нескольких квартир, то ПВД предполагает, что все квартиры находятся в аренде все дни в году, что все арендаторы регулярно и добросовестно (в соответствии с договором) вносят за них плату.
Если известна площадь оцениваемого объекта и ставка арендной платы за 1 м2, то потенциальный валовой доход нетрудно рассчитать по формуле:
ПВД = 8 х а,
где 8 - площадь, сдаваемая в аренду, м2; а - арендная ставка за 1 м2.
Обратите внимание, что если площадь согласно документам определяется довольно точно, то ставка арендной платы - это величина, которой уже можно манипулировать.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
