Как создать и управлять ТСЖ - Ольга Евгеньевна Фролова, Сергей Сергеевич Сохранов

До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) в 2005 г. приватизация жилья в стране шла полным ходом. Однако не было четкого понимания, что вместе с квартирой собственники получают еще и часть общего имущества на праве общей долевой собственности. Да и понятие это появилось вместе с ЖК РФ. До этого в законе о товариществах собственников жилья было достаточно расплывчатое понятие «кондоминиум».

Так что же это такое — многоквартирный дом (далее — МКД) и общее имущество собственников в нем?

Многоквартирным считается дом, в котором более двух квартир. По сути, это тот же частный дом, но соседей, проживающих в нем, может быть очень много. Соответственно, кроме жилых и нежилых помещений, у которых есть собственники, в доме есть еще много имущества, которым надо пользоваться сообща и содержать его тоже совместно. Это так называемое общее имущество собственников в многоквартирном доме (далее — ОИ). Проще говоря, все имущество (лестничные клетки, крыша, стены дома, чердаки, подвалы, инженерные коммуникации и системы, включая общедомовые приборы учета) в пределах дома и за стенами наших квартир — это и есть ОИ. Надо добавить сюда еще дворовую территорию, если она поставлена на государственный кадастровый учет, если же нет, то в общую собственность по закону входит только земля под домом.

► Обратите внимание!

1. Государственная регистрация возникновения (перехода, ограничения, прекращения) права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на ОИ собственников помещений в МКД.

2. Законодательством РФ не установлен порядок регистрации права общей собственности на ОИ собственников помещений в МКД.

К сожалению, без этого общего имущества, которое упорно не желают содержать на свои средства собственники жилых и нежилых помещений, проживание в доме невозможно. Нельзя попасть в свою квартиру, минуя лестницу, да и жить под открытым небом без крыши также проблематично. Представьте, что однажды из наших домов «испарятся» инженерные коммуникации для подачи электроэнергии, тепла, газа, холодной и горячей воды — сразу захочется сбежать куда-нибудь. Да и без канализации тоже не очень-то комфортное будет проживание…

Выделение в натуре долей общего имущества каждого собственника запрещено законодательно, т. е. нельзя сказать, что конкретно эта часть лестницы, подвала или крыши принадлежит именно этому собственнику, а вот та — другому, нельзя «пощупать» эту долю. Отсюда возникает много вопросов: